文/上海进深 严明会

8月28日，房地产行业迎来一轮密集的政策调整。

央行、金融监管总局，住建部、自然资源部、金融监管总局，以及证监会接连发布三份重磅文件，从销售、开发贷款到资本市场融资，重新搭建房地产发展新模式的制度框架。

简单可以归结为：销售端，向现房靠拢；开发端，走向项目制；融资端，重新打开通道；购房端，房贷进一步后置。

对于房企，高周转时代正在退出，资金实力、项目操盘能力和产品力的重要性都会上升。

对于购房者，最大的变化是房子与资金之间的绑定更紧，交付风险进一步降低。

现房销售，封顶才能卖

首先被改变的，是持续了30多年的商品房预售模式。

住建部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确规范预售条件：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，全部存入监管账户。

与此同时，现房销售正式进入加速推进阶段。新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已经取得规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。政策还提出推行“交房即交证”。

在旧模式下，项目刚出地面就能开盘，购房者交首付、银行放按揭，资金迅速回笼到开发商手中。这笔钱名义上受监管，实际操作中腾挪空间很大。拿去再拿地、再开工、再扩张。高周转的实质，是用购房者的钱滚动开发商的盘子。

新政实行后，一个普通高层项目，开盘时间至少往后推四到五个月。

此后，现金流回收周期被大幅拉长，集团层面的资金腾挪空间被压缩到最低，行业分化的速度会明显加快。

开发模式，从房企信用转向项目制

销售模式变了，开发商的资金逻辑也必须跟着变。

央行、金融监管总局此次明确，房地产开发贷款实行主办银行制，一个项目对应一家主办银行，由主办银行单独或牵头银团提供开发贷款。

更重要的是，开发贷款期限全面拉长：预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，贷款期限与项目建设、销售周期匹配，覆盖从开工到竣工备案的全过程。

个人住房贷款也同步调整，最长贷款期限由30年延长至40年。对于现房销售项目，个人住房贷款在销售备案后发放；预售项目则严格在项目竣工备案后发放。

房地产开发开始从过去依赖房企主体信用、高周转资金循环，逐步转向一个项目对应一套资金、一家主办银行、一套开发周期。

开发商需要为一个项目准备更完整的资金链，银行则更深地介入项目开发全过程。

融资放闸，房企开始靠项目拿钱

销售和开发贷款之外，资本市场也打开了新的融资通道。

证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资，支持并购重组，并加大公司债券、ABS、CMBS等融资支持。

同时，符合条件的租赁住房、城市更新项目可以发行REITs，房地产私募投资基金也获得支持。

更关键的是，房地产融资逻辑开始从依赖房企主体信用，向基于具体项目情况转变。只要项目合规、有资金需求、有合理收益，融资支持就有了更清晰的制度入口。

过去几年，房地产行业最缺的东西之一就是资金。此次政策从银行开发贷、个人房贷一直延伸到股票、债券、ABS、REITs，融资端的制度空间明显打开。

老百姓买房，未来房未来贷

现房销售项目，个人住房贷款在销售备案后发放；预售项目，则要等到项目竣工备案后发放。

过去是买期房、先贷款、再等房子建好；新模式下，房贷发放节点进一步向项目建设完成后移动。

再叠加个人住房贷款最长40年的调整，购房者一端同时获得了两项变化：贷款时间更长，房贷发放更晚。

此外，意见还给予银行债务重组更大自主权。存量房贷借款人若阶段性失去收入来源，商业银行可与借款人自主协商，灵活采取延后还款、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

这套制度背后，核心目标非常清晰，把购房资金与房屋建设进度绑定起来，让房企不能轻易提前动用购房者资金，也让银行信贷与项目建设形成更紧密的闭环。