北京市住建委数据显示，2026年9月14日至20日，北京二手住宅成交4257套，环比上涨19.55%；成交面积37.94万㎡，环比上涨31.64%。截至9月20日，9月累计成交已达11535套。这一组数据释放了什么信号？北京二手房市场正在走向何方？

周度成交连创新高，"金九"成色逐步兑现

从9月周度成交节奏看，市场热度呈阶梯式攀升。9月第一周（8月31日至9月6日）成交3300套，同比增长26.1%；第二周（9月7日至13日）成交约3560套；第三周（9月14日至20日）进一步放量至4257套，环比上涨19.55%。

截至9月20日，9月累计成交11535套，日均约577套。按此节奏推算，全月成交有望突破17000套，将明显超过8月的13853套，创下近几个月来的新高。这一走势印证了"金九"传统旺季的成色正在逐步兑现。

回顾8月，北京二手房在传统淡季交出13853套的成绩单，同比仍增长3.9%，连续6个月站在1.3万套"荣枯线"以上。进入9月，政策效应叠加旺季效应，成交节奏进一步加快。

政策组合拳持续发力，刚需与刚改需求加速入市

本轮成交放量的核心驱动力，来自8月以来密集落地的政策组合拳。8月7日北京楼市新政落地：非京籍五环内购房社保由2年下调至1年，直接扩大了购房群体基数；公积金贷款最高额度大幅提升至340万元，覆盖范围从刚需家庭扩展至刚改家庭全周期贷款需求。

据克而瑞好房点评网相关数据，新政后三周（8月10日至8月30日）北京二手房分别成交3104套、3387套、3490套，环比分别增长10.0%、9.1%、3.0%，周度成交量持续回升。进入9月，政策效应进一步传导至网签端。

8月28日，多部门又围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理等关键领域进一步完善制度安排，推进现房销售、延长个人住房贷款最高期限等。双重政策叠加，为9月成交放量提供了持续动力。

供需关系边际改善，挂牌量下降缓解抛压

成交放量的背后，是供需关系的逐步改善。据克而瑞好房点评网相关数据，自去年四季度以来，北京头部中介二手房存量挂牌波动性下降，8月末同比下降14.8%，较上年高点下降约20%，市场供给压力有所缓解。

新增挂牌同样趋于平稳。二季度以来新增挂牌套数逐渐下降，在成交放量、存量挂牌持续消化的同时，新增挂牌未明显回升，供需关系正逐步改善。部分热门板块、优质小区的低价可售房源已基本消化完毕，不存在大规模集中抛售的基础。

新房市场库存同步回落。2026年1至8月，北京新建商品住宅上市面积同比下降31%；截至8月末，商品住宅可售面积755万㎡，同比下降20%。出清周期从今年3月高点的22.7个月降至8月的18.2个月，去化压力较前期有所缓解。

价格仍在"磨底"，量价修复节奏不同步

尽管成交量持续回暖，但价格端仍在调整通道。国家统计局8月70城房价数据显示，北京二手住宅价格环比下跌0.1%，是今年2月以来的首次月度环比下跌；全市二手住宅样本均价61038元/㎡，环比下跌0.59%，同比下跌8.78%。

量的修复与价的调整之间存在时滞。当前市场呈现"以价换量"特征——业主议价空间有所收窄，但尚未出现普遍性提价。部分前期深度回调的板块如天通苑、回龙观等出现技术性修复，但全市层面仍是普跌格局。

据克而瑞好房点评网相关数据，前8个月全国二手房网签面积5.49亿㎡，同比增长10.6%，市场交易总量趋于稳定且正从新房交易为主转向存量房交易为主。北京作为存量房主导的城市，成交量的持续回暖为价格企稳提供了基础支撑。

结语

9月第三周成交4257套、环比大涨近20%，叠加截至20日累计已达11535套，说明北京二手房市场正在"金九"旺季窗口中加速修复。政策组合拳持续发力、供需关系边际改善、刚需与刚改需求加速入市，共同推动了成交量的阶梯式攀升。但价格端仍在"磨底"，量的修复向价的企稳传导尚需时间。展望后市，随着政策效应继续释放、传统旺季需求持续释放，9月全月成交有望突破17000套，市场将延续"量升价稳、分化修复"的格局。

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