文/上海进深 魏薇

上午的黄浦老西门和静安大宁先后落槌后，两宗地块分别被中海和建发&象屿拿下。

下午，浦东金桥地块登场，中信泰富、越秀、招商、金茂、绿城&盛安置业&西子五家房企/联合体参与竞拍。

鲜少在土地市场露面的中信泰富，这次也现身参拍，还是最后一个报名的。一向独立参拍的绿城，拉上了两家浙系房企。

越秀加价最为积极，火力全开；金茂直到第50轮才出手，全程仅两次举牌。

初始竞价进程缓慢，主要在中信泰富和越秀之间展开，之后画风突变，竞价速度明显加快，绿城联合体积极参与，最后又回到中信泰富和越秀之间，双方紧咬不放，出价相当果断。

经过143轮竞价后，最后由中信泰富以总价197229万元竞得地块，溢价率29.65%，成交楼面价52416元/㎡。

市场普遍预测这块地的溢价率大约在15%-20%，结果最后拍出的价格，远远超出了预期。

这块地为什么是这次最热门的地块？核心在于供应断档。

金桥核心区的新房供应，已经断了约五年。近三年来，板块内纯住宅用地出让记录为零，4公里范围内上一次宅地出让还要追溯到2021年2月。

过去几年，金桥外围其实一直有新项目出现，如金鼎天地、浦发上城、浦开云璟、爱法新城等，但这些项目更多分布在金桥北部、东部或南部的新兴片区，与传统金桥核心生活圈仍有一定距离。

核心区真正意义上的新房供应一直偏少，这次地块入市，确实补上了供应断档。

地块本身也有一定的产品想象空间。占地面积约2.09万㎡，容积率约1.8，建筑限高约60米，计容建筑面积约3.8万㎡。

加上地块西侧靠近绿地和河道，北侧规划公共步道连接马家浜滨水空间，整体具备做改善型产品的基础，也给高低配、不同面积段产品组合留下了想象空间，建成后会是金桥首个3.5代宅。

且土地起始总价仅15.21亿，没有大宁、黄浦那么高，房企的资金压力相对可控。即使拍到40%的中止价，对应的楼面价5.6万/㎡，卖到8万/㎡就有利润，而周边二手房已经超8万/㎡。

因此，这块地不必打价格战，也无需与周边楼盘贴身肉搏，只要产品力过关，去化基本不愁。

几个因素叠加，让它成为本批次最吸引房企关注的一块地。

交通是金桥地块比较明确的优势。

地块距离9号线台儿庄路站直线约450米，目前金桥已经形成6号线、9号线、12号线、14号线多轨交织的格局，未来还将叠加21号线、22号线等线路。

商业方面，金桥国际广场、啦啦宝都、红星美凯龙、PRISMA新嘉中心等均已实景呈现，生活配套成熟。

短板同样存在。地块南侧和西侧距高架较近，且临近立交节点，车流量大，噪音难以完全避免，对产品排布、隔音设计和定价策略都会提出更高要求。

从竞争格局看，金桥项目未来入市后，主要竞品将集中在杨浦滨江、新杨思和前滩南；产品端，100-150㎡的3-4房会是竞争最集中的区间。