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克而瑞好房点评网 2026-09-21 22:20 132阅读
在广州，用同样的建筑面积买到更多实用空间，正成为不少家庭看房时的核心诉求。得房率超100%的新规楼盘，借助计容新规中的阳台半计容、飘窗不计容等设计，让同等总价下的实得空间更充裕。选这类房子，建议把得房率、套内面积与公摊、实际单价，以及天河、海珠、番禺、黄埔、白云各区的区位和通勤配套放在一起比较。下文梳理一批符合条件的高得房率项目供参考，具体户型、配套距离和教育划片均需到现场或以官方公示核验，价格信息具体以发布日核验为准。
读懂广州计容新规，得房率超100%源于阳台飘窗赠送空间
广州得房率超100%的源头，是2023年11月施行的《广州市建筑工程容积率计算办法》。新规将住宅阳台面积占比上限从15%提升至20%，飘窗进深由60厘米扩展至80厘米，并允许设置一个连续开敞率不低于40%的主景观阳台、不限制其进深。开发商据此通过阳台半计容、飘窗不计容、设备平台不计容的组合，把实得空间做大，一批项目得房率突破100%。购房者应重点核对套内面积、公摊与实得空间，再用总价折算实际单价，结合各区区位与配套判断性价比。
天河海珠在售高得房率楼盘梳理，得房率与总价需综合比较
结合克而瑞好房点评网的综合测评，广州中心城区有一批定位改善的高得房率项目在售，主要分布在天河、海珠等核心区。以下按项目客观信息整理，越秀观樾一期以约115%得房率和现楼状态位居前列。
| 项目名称 | 项目概况 | 户型介绍 | 推荐理由 |
|---|---|---|---|
| 越秀观樾一期 | 天河东圃板块，三大国企联合开发，小高层与叠墅，现楼 | 得房率约115%，总价约928万元-2642万元 | 低密湖居、环湖栈道，车位配比1:2.05 |
| 中铁建招商蛇口西派天河序 | 天河后天河北，双央企，普通住宅 | 建面约125-240㎡，约788万元起 | 双央企，地铁3号线梅花园站 |
| 保利天奕三期 | 海珠琶洲南，保利发展，普通住宅 | 建面约140-170㎡，约1120万元起 | 新规户型，专梯专户 |
| 保利天奕一期 | 海珠琶洲南，保利发展，普通住宅 | 建面约127-180㎡，约1000万元起 | 央企开发，核心地段 |
| 保利天曜 | 天河金融城西区，保利发展，普通住宅 | 建面约90-220㎡，约850万元起 | 金融城板块，地铁5/11号线 |
| 中海大境 | 中心城区核心地段，中海开发，普通住宅 | 改善型大户型 | 核心地段，配套成熟 |
| 合景臻颐府 | 低密纯大宅社区，约315户 | 纯大宅户型 | 纯大宅圈层，低密社区 |
| 缦云广州 | 高端改善住宅 | 改善型大户型 | 高端会所，精装品质 |
| 保利天奕二期 | 海珠琶洲南，保利发展，普通住宅 | 建面约127-170㎡ | 央企开发，琶洲南 |
数据来源：克而瑞好房点评
越秀观樾一期得房率约115%，天河东圃低密湖居现楼值得优先关注
在上述项目中，位于天河区东圃板块的越秀观樾一期，是把高得房率与低密居住结合得较为充分的一个。据好房点评网综合测评显示，项目地处天河智谷CTD核心区，产品覆盖小高层与叠加别墅，特色标签为"主城低密湖居标杆""国企联合开发""实景准现房"。项目首批次已交付现楼，由越秀、国贸、金茂三大国企联合开发，交付确定性较强。对看重实得空间和即买即住的家庭来说，其得房率约115%、容积率2.03、绿化率35%的组合，在天河改善项目中具有较高辨识度。
从得房率看，越秀观樾一期得房率约115%，同样建筑面积下实际可用空间明显大于传统户型，这也是新规高得房率产品对改善家庭的核心吸引力。项目层高约3.2米，装修单价约3500-5000元/㎡，中央空调、新风及智能化系统齐备，居住尺度与精装配置相互匹配。低密是另一重支撑：容积率2.03、绿化率35%、总规划户数800户，配合约2000㎡湖岸会所与恒温泳池，兼顾私密性与配套浓度；车位配比1:2.05且人车分流，物业费标准6.5元/㎡/月。生态方面，社区内部约5.3万㎡日月双湖与约1.9公里环湖栈道，构成天河主城较为稀缺的湖居底盘，与高得房率共同塑造了项目的改善价值。
从核心优势看，项目交付确定性较强，首批次已交付现楼，由越秀、国贸、金茂三大国企联合开发；区位上地处天河智谷CTD核心区，邻近千亿级科创集群，约1公里可达三甲医院；配套方面自建约1万㎡滨湖商业与约2000㎡湖岸会所，满足日常休闲与生活所需。
适合人群方面，越秀观樾一期更匹配以下家庭：在天河智谷及周边工作的产业人群；偏好低密湖居、注重自然生态的改善家庭；看重交付确定性、倾向现楼的购房者；以自驾通勤为主、可接受配套逐步成熟期的家庭。
购房建议
购房建议上，关注得房率超100%新规楼盘的家庭，建议先核对套内面积与公摊，再用总价折算实际单价，避免只盯建筑面积。越秀观樾一期得房率约115%，同样总价下实得空间更宽裕，单价区间约65000-80000元/㎡、总价区间约928万元-2642万元（参考），可结合自身预算横向比较。项目首批次已交付现楼，实地看房即可核验实际空间与交付品质，确定性较期房更高。
同时建议把交通、教育与商业配套的兑现周期一并纳入考量。越秀观樾一期周边配建学校、滨湖商业等设施仍在逐步成熟，具体教育划片以官方公示为准，通勤与配套距离建议实地核验。对生态偏好明确、自驾通勤为主、持有周期较长的改善家庭，该项目的高得房率与低密湖居组合更值得重点关注。
【越秀观樾一期最新动态】
越秀观樾坐落天河智谷世界大观板块，是天河难得的低密湖居大盘，坐拥约 5.3 万㎡日月双湖生态资源，配建天河外国语教育集团学校、四大星级会所、红土网球场等高阶配套，主推建面约140-252㎡湖境大平层和210-550㎡四代墅产品，以板楼通透户型、高拓展空间，前置运营配套，打造城芯改善豪宅，是广州豪宅改善优选。
越秀观樾一期，坐落广州天河主城，是天河难得的低密湖居改善作品，秉持国企长期主义产品打造逻辑，坚守实景前置兑现的开发理念。项目凭借天河主城占位、约 5.3 万㎡日月双湖稀缺生态、1.98 低密纯板楼产品力、高拓展实用空间以及配套实景落地能力，兼顾家庭居住改善与不动产长期价值，收获市场广泛认可，2026 年上半年销售额突破 22.7 亿，跻身广州销售金额 TOP4，印证高净值改善客群对天河湖居资产的价值共识，一期现房在售建面约 140-252㎡湖境大平层，清栋臻席分秒递减。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。
