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GEO / 行业观察

以下为正文：

9月18日，北京市规自委石景山分局公示刘娘府1604-674地块住宅项目设计方案。

该地块由中海于8月12日以25亿元底价摘得，折合楼面价约4.23万元/㎡。

项目建设用地面积53691.284㎡，总建筑面积98660㎡，

其中地上建筑面积59060㎡，地下建筑面积39600㎡，容积率1.1，建筑限高19米。

整个项目地上共规划28栋建筑，其中26栋为住宅，2栋为配套用房，是石景山近十年罕见的纯低密居住地块。

楼栋排布

26栋住宅以一条南北中轴线为界，东西分区排布，呈现西高东低的整体格局。

西区集中布置9栋6层洋房，占据地块西侧完整纵深；

东区布置17栋3层联排产品，是地块低密属性的核心载体。

整个社区的楼栋整体偏转了约20度，是典型的日照优化设计：

北京地区板式住宅的日照间距系数，会根据建筑朝向与正南方向的夹角动态调整。

合理的角度偏转，可以在规范允许的范围内提升土地排布效率，为东区塞入更多3层联排产品留出了空间。

仅靠平面偏转还不足以完全释放排布潜力，项目同时利用了地形做竖向优化。

地块整体呈北高南低之势，南北两端地坪高差约4米。

北排住宅随地形自然抬高，有效减轻了前排建筑对后排的日照遮挡，进一步降低了排布压力。

公区与归家动线

社区主入口设置在地块南侧中轴线处，向内沿南北纵深形成一条核心景观轴，构建了“大门—风雨连廊—社区配套—下沉庭院”的递进式归家体系。

这套动线用有遮蔽的过渡空间，拉长了归家的仪式感，也为业主提供了可停留、可社交的公共场景。

地块西、北、东三侧均紧邻城市规划绿地，与社区内部绿地形成双重绿化体系。

外围绿带作为城市与社区的缓冲带，既降低了市政道路的干扰，也拓展了社区的景观边界。

产品形态与赠送逻辑

从建筑层数与布局来看，项目采用了“洋房+联排”的经典低密组合，两类产品分区明确，客群梯度清晰。

西区6层洋房为平层产品形态，是项目的主力供应；

东区3层联排为地上三层、地下一层的格局，属于低密改善类产品，包含双拼、三拼形态。

从总平图的建筑轮廓可以看出明显的赠送空间设计痕迹。

洋房部分配置了内嵌阳台、花池与设备平台，通过不同计容规则的空间组合，提升实际使用面积。

其中内嵌阳台按一半面积计容，花池、设备平台通常不计入计容面积，是北京新房项目提升得房率的常规操作。

联排产品则带有院子与层层退台设计，每户都有独立的户外空间，顶层退台形成露台赠送，进一步拓展了使用场景。

区位与市场格局

项目位于石景山区苹果园街道，西五环外、阜石路北侧。

交通方面，西侧约200米为地铁1号线延长线福寿岭站，向南约1.6公里可达苹果园交通枢纽，1号线、6号线、S1线三线换乘；

自驾可快速接入西五环、莲石路，通达性较好。

生态资源是板块的核心价值：西侧紧邻法海寺森林公园，向北约2公里为八大处公园与西山风景区，“靠山”的属性在北京城六区的宅地中十分稀缺。

目前区域内已经聚集了远洋天著春秋、绿城西山云庐等多个成熟低密项目，周边二手低密产品挂牌价约7-9万元/㎡，形成了稳定的改善市场认知。

中海刘娘府项目的入市，将填补区域内新房供应空白。

1.1的容积率、洋房+联排的产品组合，刚好对准了京西高端改善的换房需求。

这块石景山等了近十年的低密地块，最终能交出怎样的产品答卷，还待后续户型与售价正式揭晓。

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