北京进深 徐迪 总平图公示近两个月，国贸丰台桥南项目进行了一次调规。

项目在9月11日，也就是方案公示期刚一结束，就拿到了《建设工程规划许可证》，本次调整方案动作不大，主要是对建筑细节进行了精细化打磨。

调整内容包括：局部挑板形状和范围、消防水箱间位置和屋顶形式、错层阳台形状、采光井位置，其他建设内容仍按原许可执行。

国贸近年在北京拿地不多，对这个内城全域抬板的豪宅项目还是相当重视的。

调整详情：四大维度的精细化落位

项目容积率只有 1.1，限高45米，规划8栋4—8层住宅。

抬板之后，住宅相当于“站在平台上”，板下可以布置停车、设备用房、下沉庭院和公共活动空间，板上则更纯粹地留给景观和步行。 

但抬板也意味着结构、消防、排水、采光、红线关系都要反复校核。

尤其是挑板轮廓、水箱间、屋顶高度这些细节，直接影响审批能否顺利通过。

调整之后，

1、挑板形状和范围更清楚了。

调整后，“架空挑板”和“抬板层轮廓线”标注更明确，说明项目对全域抬板的边界做了进一步细化。 

图面上用一条粗线把整个抬板平台的外边界圈了出来，这条线就是抬板层轮廓线。

这次调整里，“局部挑板形状及范围”的变化，本质上就是在重新校核这条抬板层轮廓线：

哪些地方要外挑、哪些地方要收回来、架空边界怎么画、采光井怎么配合。

它不是改楼栋位置，而是在把抬板平台的边界和构造细节画得更准。

此次调整明确标注抬板范围，一方面是为了优化抬板下方的架空层空间利用，使其更好地承载社区公共配套或停车功能；

另一方面，设计说明中提到“消防车道位于抬板层之上”，挑板范围的精确化直接关系到消防扑救面与环形车道的合规性与安全性，是保障立体社区安全运转的基础。

2、消防水箱间和屋顶形式微调。

部分楼栋屋顶高度从32.35米调降到31.45米，大约降低0.9米。

地块整体限高45米，这种调整更像是为了控制整体高度、满足消防和设备用房布置。 

在抬板设计已经占据一定标高的前提下，通过优化屋顶形式来“抠”出设备用房的空间，体现了设计团队在有限条件下的极致平衡能力。

3、错层阳台形状优化。

洋房错层阳台和雨棚的形状，从直线条变为圆弧角的流线型。

4、采光井位置优化。

采光井位置调整后，分布更均匀，主要是为了改善板下空间和地下房间的采光通风。

由于全域抬板将地下室顶板整体抬升，地下车库及管廊的自然采光通风面临严峻挑战。

采光井位置调整，正是为了破解这一立体社区的“暗空间”痛点，确保地下空间的品质达到高品质住宅的标准。

项目亮点：抬板+叠拼

丰台桥南地块成交于6月18日，由国贸地产以11.947亿元总价摘得，折合楼面价约5.67万元/㎡，溢价率15.7%。

项目占地约1.92公顷，总建筑面积约4.66万㎡，其中地上约2.14万㎡，地下约2.52万㎡，控制高度约45米。

规划8栋住宅楼，全域抬板。

抬板层轮廓线甚至超过了用地红线，溢出部分板下空间做了架空处理。

产品形态也值得关注，有5栋楼为叠拼别墅。

丰台桥南项目的开发主体是北京贸悦房地产开发有限公司，成立于2023年7月，注册资本1000万元。

这是国贸地产在北京设立的核心项目开发主体，璟上兰园、建投国贸瑨上等项目，均通过该公司或其对外投资的子公司进行运作。

今年7月份，拿下丰台桥南地块后，北京贸悦房地产的董事长由鹿兵变更为洪超平。

鹿兵是国贸地产集团副总经理，去年11月已调任上海公司总经理；

而在现有的公开资料中，洪超平任职国贸地产集团总经理助理，分管商产文旅业务，目前是厦门国贸商管文旅有限公司董事长兼总经理。

国贸地产北京公司总经理为来俊禄，此前担任国贸地产开发建设公司总经理，2025年调任北京，作为工程背景出身的老将，他的主要任务是解决北京区域项目的工程管理及销售去化难题。

加入国贸之前，来俊禄曾在正荣地产工作多年，先后担任过正荣福州公司工程总监、福州区域项目副总经理等职务。

北京公司直接操盘，国贸地产对丰台桥南项目的重视程度可见一斑。

再加上新帅上任、工程老将坐镇，这套班底显然是奔着“打硬仗”来的。

这支团队到底会带来什么样的产品？

1、抬板“出圈”

小区最高楼栋为北排1号住宅楼，从板上算，建筑高度24.4米。

地块限高45米，扣除结构板厚度，板下净高可达10米。

8栋住宅都没有标注地下室，可见板下空间足以设置阳光车库和大部分设备用房。

抬板之上，则完全释放为纯粹的景观、步行和公共活动空间。

解决了传统社区人车混行、低楼层采光差、公共空间零散等一系列顽疾。

为了扩大优势，国贸还将这个项目的抬板层，延伸到了用地红线外，朝外围的街坊路上空“飘”出去两米。

板下沿街空间架空，相当于给下方的公共人行道加了顶盖，变成了风雨连廊。

这种有顶的人行道，在国贸地产的老家厦门，被叫做“骑楼”。

建筑的二层及以上楼层向街面出挑，由立柱支撑，下方形成连续的有顶人行廊道，看起来像房子“骑”在人行道上。

这么一个小动作，让整个小区的抬板面积，凭空多出700多平方米。

按地价折算，这部分新增面积，价值超过4300万元。

2、叠墅破局

如果说抬板是丰台楼市的必答题，那么叠拼形态则是国贸新盘的加分项。

从图纸来看，北边3栋：

1-3# 楼，均为坡顶洋房，分别是8F、5F、7F，首层都有局部架空或配套用房；

而南边的5栋楼形态跟北边3栋完全不同：

平顶建筑，楼层数统一为4F，且都有明显的顶退轮廓，做成叠拼产品的可能性非常大。

4层平顶建筑很容易实现首层带院、顶层带露台的溢价设计。

· 下叠带花园和地下室，产证面积预计150-180㎡区间。

· 上叠带露台，产证面积预计130-170㎡区间。

1.1的低容积率 45米限高，也非常典型的"高低配"社区指标。

如果整个小区全是平层，1.1的容积率意味着楼间距会非常宽，或者楼层很低。

图中北侧有3栋8层、7层、5层的建筑，这部分已经贡献了一定的建筑面积。

为了平衡整体容积率，南侧这5栋4层的建筑必须拥有较高的单栋面积密度。

推测的项目产品组合可能是：

北侧3栋洋房（1-3#）：主力面积段90-110㎡，负责走量和平衡容积率。

南侧5栋叠拼（4-8#）：主力面积段在130-180㎡区间，负责提升项目调性和货值。

毕竟这个项目去掉街坊路的配建后，住宅楼面价达到7万 ，不会特别精致的小户型产品。

全域抬板的设计，让叠拼产品更具想象力。

传统叠拼的下叠，最大的痛点是地下室，暗、潮、利用率低，买的时候觉得赚了，住进去发现是鸡肋。

抬板之后，下叠的负一层实际上是地面首层，拥有自然采光和通风，不是传统地下室的体验。

此外，抬板层可以设计成类似胡同、巷弄的步行系统，串联起每一栋叠拼的入户门厅。

住户从公共空间回家，走的是花园小径而不是车道旁边的便道，这个体验在传统叠拼社区中几乎不可能实现。

随着这个抬板叠墅盘的亮相，两个问题也浮现出来：

第一，架空层占了街坊路上空、越出了红线，怎么确权？

第二，板下空间做成的下跃，是白送，还是售卖？要不要补缴土地出让金？

3、赠送顶格

平面图上，粗线外的空间如果全是赠送面积，这个项目的得房率估计在整个丰台都是属一属二的。

洋房：南向内嵌式阳台+景观花池；

北向是多个大进深的设备平台+奇偶阳台。

叠墅：南向也是通面内嵌阳台+一步阳台；北向上叠送露台（奇偶阳台）。

由于抬板层的公共空间本身就是景观化的，上叠的露台可以与公共景观形成视觉上的连续，站在自家露台上，看到的是整片社区花园，而不是对面邻居的屋顶。

下叠在抬板设计的加持下，下跃产品会非常出彩。

板下空间延伸出一个半室外的庭院区域，让下叠户型可以拥有两层户外空间，一明一暗，功能互补。

隐形账本：街坊路吃掉容积率，板上找补

关于容积率，有一个必须要提的细节。

小区外围规划了3条街坊路：

西侧11米宽南北向街坊路、南侧11米宽东西向街坊路和东侧8米宽南北向街坊路。

这一圈街坊路占地面积合计4297.19㎡。

被街坊路划掉的边角面积有1458.54㎡——这部分零碎空间建不了住宅楼，勉强能些配套设施。

地块乍看形状不规则，但周围一圈边角空间规划成街坊路后，整体还是比较方正的。

只是这么一来，中间的地块净面积也就1.34公顷左右，实际容积率要达到1.57以上。

这大概也是该地块抬板层外溢的原因之一：浪费面积太多了！

既然街坊路吃掉了容积率，板上找补点，也不为过吧。