文/杭州进深 晓非

11月6日，杭州市规划和自然资源局发布挂牌出让公告，上城区推出 杭政储出[2026]98号 住宅地块，起始价8.69亿元，竞买保证金1.74亿元。

这距离上城区上一次供地约4个月零14天。

本次地块将于 2026年11月28日9:00至12月8日9:00 在浙江省自然资源智慧交易服务平台挂牌，实行自由竞价、价高者得。

这宗地并不在钱江新城二期、望江这类顶流板块，却卡在上城东部一个容易被低估的位置：杭海路与新塘路交叉口附近，和睦港两侧。

地块位置与独有优势

地块位于上城区九堡单元SC120302-19、15地块，东至和睦港，南至和睦港，西至杭海路，北至新塘路。出让土地面积约 3.45万平方米，规划建筑面积约 6.21万平方米，用途为住宅（设配套公建）用地，住宅出让年限70年、配套公建40年。

它的优势，主要来自“位置确定性”和“水系界面”。

第一，杭海路—新塘路十字口，城市界面成熟。杭海路是城东重要的商贸与交通走廊，新塘路连接城东新城、彭埠、钱江新城方向，生活、商业、交通基础相对完整。

第二，东、南双面临和睦港，具备滨水居住条件。地块两侧临河，有利于形成相对安静的内部居住界面，也更容易做滨水景观、慢行步道和社区开放空间。

第三，体量适中，适合做改善型社区。约6.21万平方米的地上建筑面积，不算超大，开发商在产品设计、景观营造和物业运营上更容易形成完整度。

第四，可预售可现房，产品策略更灵活。按照现行政策，竞得人可自行选择预售或现房销售，这给了开发企业根据市场节奏调整推盘方式的空间。

当然，地块所在板块并非杭州最核心的豪宅带。九堡单元过去以商贸、物流、专业市场印象较强，居住品质正在逐步更新，后续价值更取决于产品力、社区品质和周边界面提升速度。

地块楼面起价1.4万元/㎡，周边新房价格内部差异大

按起始价和出让建筑面积测算，该地块楼面起价约：86,932万元 ÷ 62,116.2㎡ ≈ 1.40万元/㎡

这个楼面价放在上城区整体土地市场中不算高，但土地价格并不等于未来售价。最终销售价格仍要看房企拿地溢价、产品定位、装修标准以及后续市场去化情况。

上城区新房价格内部差异很大。2026年8月，上城区新房均价约 58,982元/㎡，但这一数据受高端项目结构影响较大，不能简单代表所有板块。

城东新城运河沿线 约7.36万—7.56万元/㎡ 元起观潮府高层备案价参考，属高端改善盘

城东新城部分新盘 约3.47万—4.67万元/㎡ 天城府天著、信达东莱府、首开东城金茂府等挂牌/在售参考

笕桥板块 此前限价约4.08万元/㎡ 武珹云府为2023年拿地项目，限价不代表当前全部新房价格

上城区二手房 约3.6万—4.0万元/㎡ 2026年9月—10月挂牌均价参考

九堡单元周边目前缺少完全同口径的在售新房价格样本，因此更适合作为“城东改善带”的一部分来观察。若未来项目定位偏改善，价格大概率会高于九堡普通二手房；若定位偏刚改，则需要与城东新城、笕桥、彭埠等板块的新房形成直接竞争。

市场意义

这宗地不是杭州近期最贵的宅地，但它出现在上城区东部成熟界面内，又有双面临水的条件，具备做品质改善盘的土壤。对土地市场而言，它的看点在于：房企是否愿意为九堡单元的居住升级买单；对购房者而言，它的意义在于：上城东部可能迎来新的滨水改善供应。

最终楼面价、竞得企业和产品定位，还要等11月28日正式挂牌后的市场反馈。