一、项目概况

1.1 项目背景与定位

本案为位于哈尔滨市香坊区电碳路与安通街交会处的绿城杨柳郡，地处香坊主城东南、二环至三环之间的成熟住区，是绿城杨柳郡产品系首次落地东北的项目，也是东北地区首个地铁车辆段上盖（TOD）开发项目。开发主体为哈尔滨杨柳郡置业有限公司，由绿城中国主导（哈尔滨绿城置业持股 46%、哈尔滨市地铁置业持股 44%、中交东北投资持股 10%），物业由绿城服务自持。项目以“绿城品牌＋低密宜居＋精装交付＋公园与教育配套”为核心驱动力，面向香坊主城刚需与首改家庭，兼顾品牌信任与生态低密的双重诉求。

1.2 项目构成与核心指标

项目为普通住宅业态，规划占地约 30.15 万平方米、总建筑面积约 52.27 万平方米，共约 4842 户；产品以 11—16 层小高层与 10—11 层洋房为主，一梯两户、南低北高，户型覆盖 88—143 平方米，全盘精装交付。核心指标见表 1。

表 1　项目概况

1.3 基本判断

绿城杨柳郡是“品牌＋低密＋生态”驱动的香坊主城改善盘：品牌口碑、得房率与精装三项构成硬支撑，1.73 的容积率在主城区属稀缺，约 13 万平方米天空公园与规划九年一贯制学校形成“公园＋学区”双标签。制约因素同样明确——TOD 轨道便利尚未落地，天空公园与学校两大决策型卖点兑现滞后，车位与商业配套偏弱。项目并非产品力不足，而是“卖点跑在了兑现前面”，后续分析的落点在兑现进度，而非产品本身。

二、竞品格局

香坊区是哈尔滨主城刚需的价格洼地与承接主城外溢的主要阵地，二环至三环之间集聚了近年最密集的新房供应。克而瑞好房点评网以“相邻对标”为核心逻辑，将绿城杨柳郡纳入香坊区新房竞品组，在定位与地段相近的项目之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现与市场口碑作综合评测。

本报告按“同板块、价位段与客群可比、产品形态相近”的原则，选取 8 个直接竞品——万科·金域悦府、龙创·睦邻、万科智慧未来城、洋海宸月府、新松·玺樾府、融创公园壹号、置信·澜悦东方、腾益健康城，与本案共同构成 9 盘对比组。概览见表 2。

表 2　本案与可比竞品概览

注：参考均价为公开挂牌或销售均价口径，不同产品类型与统计时点不宜混用；实际成交以现场公示为准。

从可比格局看，板块呈现三个特征。一是价格梯度清晰：本案成交均价约 9544 元/平方米、部分房源 8800—9500 元/平方米，处 9 盘组中低位，与龙创·睦邻（约 1.27 万—1.3 万元/平方米）、置信·澜悦东方（二手约 1.24 万—1.3 万元/平方米）相差 3000—4000 元/平方米。二是产品形态分化：本案与万科智慧未来城、洋海宸月府同为 1.8 以下的低密梯队，其余项目多为容积率 2.3—4.3 的高层或高密综合体，洋房则以本案三期、洋海宸月府与置信·澜悦东方为代表。三是抓手各有侧重：本案以绿城品牌、低密大盘与公园、学区配套立身；金域悦府以万科品牌与三大自建配套 IP 取胜；龙创·睦邻主打国企现房与成熟商圈；融创公园壹号、新松·玺樾府以公园景观资源见长。

三、七大维度对比

本章按品牌、产品力、设计、配套、区域交通、校区、未来发展七个维度逐项对比，各维度采用十分制打分，得分依据为项目公开指标与评测口径，打分口径见 4.1。

3.1 品牌

品牌是本案最稳的一项。绿城中国为全国头部品牌房企，开发商、项目、物业三项口碑评分均高于 9.75 分，市场口碑维度 9.8 分居竞品组第 1，在本地以“熟人推荐”为主的决策环境中直接转化为去化效率，这也是本案在区域去化周期近 40 个月的背景下仍保持 9.41 分销售表现的根本原因。竞品中，万科·金域悦府与万科智慧未来城依托万科品牌与万科物业（金域悦府物业口碑 9.49）；龙创·睦邻为省建投系国企、现房交付确定性高；融创公园壹号有融创品牌与融创物业支撑；洋海宸月府、新松·玺樾府、置信·澜悦东方与腾益健康城均为本地开发主体，品牌认知度与信息透明度相对偏弱。综合评分：绿城杨柳郡 9.0、万科·金域悦府 8.5、龙创·睦邻 8.0、万科智慧未来城 8.0、融创公园壹号 7.0、洋海宸月府 6.5、新松·玺樾府 6.5、置信·澜悦东方 6.0、腾益健康城 6.0。

3.2 产品力

产品力是本案的核心底盘。容积率 1.73 在主城区属稀缺低密，与主城高层产品形成代际差；得房率评分 9.75，88 平方米户型做出约 5.75 米宽厅、近 30 平方米厅空间；精装评分 9.75，采用科勒、老板、金牌等一线部品；车位比评分 8.84。短板同样集中在三项：社区配套评分仅 6.00，绿化率 30% 与“公园大盘”的心智预期存在落差，车位约 1403 个按全盘 4842 户口径户均不足 0.3 个。竞品中，万科智慧未来城（1.80）与洋海宸月府（1.80）同属低密梯队；融创公园壹号容积率 2.95 但绿化率 40%、景观占优；新松·玺樾府 2.90 高层板楼、精装现房；万科·金域悦府 2.30、绿化率 35%，但得房率评分仅 4.07；龙创·睦邻容积率 4.26、绿化率 25.51% 密度最高；腾益健康城容积率 3.5、绿化率 20%、车位配比约 1:0.2，产品力最弱。综合评分：绿城杨柳郡 8.5、万科·金域悦府 7.5、洋海宸月府 7.2、万科智慧未来城 7.0、新松·玺樾府 7.0、融创公园壹号 6.8、龙创·睦邻 6.5、置信·澜悦东方 6.5、腾益健康城 5.6。

3.3 设计

设计维度上，本案以约 13 万平方米天空公园（挑高约 11 米、体量约相当于两个兆麟公园）为核心记忆点，采用南低北高、一梯两户的排布，宽厅与宽窗设计贴合北方采光习惯；不足在于部分中间户为连廊设计、暗卫通风一般，社区内部日常绿化体感未同步跟上 30% 的指标，精装为固定标准、个性化改造空间有限，且部分楼栋临近市政道路。竞品中，万科·金域悦府以 1.6 万平方米鲸鱼主题公园、2900 平方米会所与 180 米艺术商街三大自建 IP 形成可感知的设计叙事；洋海宸月府、置信·澜悦东方以洋房形态取胜；新松·玺樾府与融创公园壹号分别借森林植物园、中国亭园塑造景观标签；龙创·睦邻为大型高密综合体，规模优势未完全转化为品质感知；腾益健康城体量小、设计叙事弱。综合评分：绿城杨柳郡 8.0、万科·金域悦府 7.4、洋海宸月府 7.2、万科智慧未来城 7.0、新松·玺樾府 6.8、融创公园壹号 6.8、龙创·睦邻 6.5、置信·澜悦东方 6.3、腾益健康城 5.9。

3.4 配套

配套是本案与竞品拉开差距的主要短板。社区配套评分 6.00、商业配套 6.23，约 1.5 万平方米社区商街落地与招商节奏偏慢，缺少步行可达的大型商业，日常消费依赖自驾外溢；加分项是自建约 4700 平方米幼儿园、规划学校与 13 万平方米公园，且医疗评分 8.43，3 公里内覆盖第五医院、省医院等三甲资源。竞品中，龙创·睦邻依托乐松商圈成熟配套居首；万科·金域悦府社区配套评分 9.75 并列组内第 1、生活配套列第 2；置信·澜悦东方为交付多年的成熟社区，3 公里内公园、购物与三甲齐备；腾益健康城紧邻三甲医院，生活配套与就医便利度突出；万科智慧未来城与洋海宸月府受哈慈板块能级限制，商业与医疗配套一般。综合评分：龙创·睦邻 8.0、万科·金域悦府 7.6、腾益健康城 7.2、置信·澜悦东方 7.0、融创公园壹号 6.8、绿城杨柳郡 6.5、新松·玺樾府 6.5、万科智慧未来城 6.3、洋海宸月府 6.2。

3.5 区域交通

区域交通是本案最需要提示的一项。项目地处三环内电碳路、安通街，城市主干道通达、公交线路密集，但 TOD 的轨道便利并未同步落地——地铁 3 号线尚在推进、5 号线为规划，现状主要依靠社区巴士接驳与自驾，交通维度评分仅 5.49，形成“TOD 概念与实际体验背离”的预期落差。竞品中，腾益健康城地处哈平路主干道、紧邻地铁，交通便利度居组内前列；置信·澜悦东方距地铁 3 号线劳动公园站约 273 米；洋海宸月府紧邻地铁 3 号线；新松·玺樾府、融创公园壹号邻近在建地铁线路；万科·金域悦府距地铁 3 号线松江生态园站约 1 公里，万科智慧未来城与龙创·睦邻则无地铁直达或处规划期。综合评分：腾益健康城 7.8、置信·澜悦东方 7.6、新松·玺樾府 7.2、洋海宸月府 7.0、融创公园壹号 7.0、龙创·睦邻 7.0、万科·金域悦府 6.5、万科智慧未来城 5.8、绿城杨柳郡 5.5。

3.6 校区

校区是本案排他性最强的资源。项目配建约 4700 平方米幼儿园，并规划九年一贯制学校（拟引入风华系），教育评分 9.75，与万科·金域悦府并列竞品组第 1，生态评分 9.29；教育确定性是总价敏感型本地家庭最有效的决策因子，也是本案最难被复制的资产。需提示的是，学校仍处规划或建设阶段，入学路径与划片须以教育主管部门当年招生政策为准，兑现节奏是这一维度最大的不确定性。竞品中，万科·金域悦府教育评分同为 9.75，划入双榆树九年一贯制学校；万科智慧未来城对口风华学校诺丁山校区；龙创·睦邻周边教育配套较完善；融创公园壹号、新松·玺樾府、置信·澜悦东方与腾益健康城以既有学区或邻近学校为主；洋海宸月府教育配套相对薄弱。综合评分：绿城杨柳郡 8.5、万科·金域悦府 8.5、龙创·睦邻 7.5、万科智慧未来城 7.5、洋海宸月府 7.0、新松·玺樾府 7.0、腾益健康城 6.6、融创公园壹号 6.5、置信·澜悦东方 6.3。

3.7 未来发展

未来发展维度上，本案的支点在于主城核心地段的稀缺性与配套兑现的确定性，制约则来自区域库存。项目价值潜力评分 8.13、销售情况 9.41，流速优于多数竞品；但香坊区库存约 11879 套、12 个月口径去化周期约 39 个月、供求比约 0.58，“量价波动、以价换量”的格局下短期价格弹性有限，更适合长期自住。竞品中，万科·金域悦府价值潜力列第 5，且定价高于区域公允价、并处尾盘；龙创·睦邻、万科智慧未来城依托大盘持续开发与配套逐步兑现；洋海宸月府体量小、兑现节奏快；新松·玺樾府、置信·澜悦东方房龄较长或已售罄，成长性偏弱；腾益健康城为小体量尾盘，规划弹性有限。综合评分：绿城杨柳郡 7.5、万科·金域悦府 7.0、万科智慧未来城 6.8、龙创·睦邻 6.5、洋海宸月府 6.5、新松·玺樾府 6.2、腾益健康城 6.2、融创公园壹号 6.0、置信·澜悦东方 5.4。

四、好房排行

4.1 评分模型与权重

本报告采用十分制七维加权评分模型，权重设置为：品牌 15%、产品力 25%、设计 15%、配套 15%、区域交通 10%、校区 10%、未来发展 10%，合计 100%。权重以自住型购房决策的关注顺序为依据，产品力与品牌合计占 40%，构成主要区分项；区域交通、校区与未来发展各占 10%，反映通勤成本与长期兑现的次优先级。两点说明：其一，模型不含价格因素，本案成交均价约 9544 元/平方米、部分房源 8800—9500 元/平方米，处竞品组中低位，性价比优势未计入加权得分，实际购置判断应结合总价门槛另行核算；其二，各维度得分基于项目公开指标与克而瑞好房点评网的评测数据综合评估，属同组横向比较口径。

4.2 七维评分总表

表 3　七维加权评分总表（十分制）

注：评分为本报告建立的七维相对评价体系，权重合计 100%，综合分为七维加权结果。

4.3 综合排行结果

按上述模型加权，绿城杨柳郡综合得分为 7.80 分，在 9 个对比项目中列第 1 位。排行由高到低依次为：绿城杨柳郡（本案） 7.80；万科·金域悦府 7.60；龙创·睦邻 7.10；万科智慧未来城 6.96；洋海宸月府 6.83；新松·玺樾府 6.76；融创公园壹号 6.74；置信·澜悦东方 6.45；腾益健康城 6.33。

表 4　好房排行（综合加权得分）

注：综合得分为七维加权结果，用于同组横向比较，不构成投资建议。

排行结果表明，本案以 7.80 分居首，与第 2 名 万科·金域悦府（7.60 分）相差 0.20 分，领先部分集中发生在产品力（8.5 对 7.5）与设计（8.0 对 7.4）两个维度；第 3 名龙创·睦邻（7.10 分）之后，第 4 至第 7 名（万科智慧未来城、洋海宸月府、新松·玺樾府、融创公园壹号）分数集中在 6.7—7.0 区间，竞争胶着。本案的得分结构是“品牌与产品强、交通与配套弱”：品牌 9.0、产品力 8.5 均为组内第 1，校区 8.5 并列第 1，而区域交通 5.5、配套 6.5 分别列组内末位与并列末位。换言之，本案的短板不在产品本身，而在外部配套能级与 TOD 兑现进度。

4.4 双口径对照

克而瑞好房点评网“好房比邻榜”对本案的综合评测得分为 7.84 分，在香坊区 9 盘竞品组中列第 1，其后依次为万科·金域悦府 7.41、龙创·睦邻 6.87、万科智慧未来城 6.55、洋海宸月府 6.54、新松·玺樾府 6.53、融创公园壹号 6.37、腾益健康城 6.37、置信·澜悦东方 6.31。本报告七维加权结果为 7.80 分，同样列第 1，前七位次序与之一致，仅末两位出现小幅互换（本报告置信·澜悦东方 6.45 分略高于腾益健康城 6.33 分）。

差异源于口径：克而瑞好房点评网的四维测评包含市场表现与市场口碑，置信·澜悦东方市场表现仅 4.3 分，作为已交付多年的成熟社区在流通端偏弱，故排名靠后；本报告模型聚焦综合居住价值，其近地铁、成熟配套与洋房产品得分更高。两个口径的判断方向一致——本案开发商、项目、物业三项口碑均高于 9.75 分，市场口碑 9.8、市场表现 8.3 领跑，区域价值 7.2 因交通（5.49）与商业（6.23）短板垫底，是典型的“内强外弱”结构：项目自身产品力与品牌兑现已被市场认可，真正拖累综合分的是外部配套与板块能级。

五、结论与置业建议

5.1 综合判断

绿城杨柳郡属“品牌＋低密＋生态学区”驱动的香坊主城改善盘。在剔除价格因素的居住价值口径下，其综合表现居同组第 1，品牌、产品力与校区三项均处组内头部；若把价格纳入，约 9544 元/平方米的成交均价与部分房源 8800—9500 元/平方米的组合，使其在“品牌大盘＋低密＋公园学区”这一细分赛道上缺乏直接替代。项目真正的风险不在“卖得动”，而在“兑现慢”：学校与天空公园两大决策型卖点尚待落地、轨道交通便利滞后、车位与商业配套偏弱，若不加速兑现，最先受影响的不是销售流速，而是二手价格与品牌复购。

5.2 核心优势

● 品牌与口碑是硬通货：绿城中国全国头部品牌＋绿城服务自持物业，开发商、项目、物业三项口碑均高于 9.75 分，市场口碑 9.8 分居竞品组第 1，在依赖熟人推荐的本地市场直接转化为去化效率。

● 低密与产品代际领先：容积率 1.73、绿化率 30%，11—16 层小高层＋洋房组合在主城区属稀缺，与周边高层盘形成代际差；得房率评分 9.75，88 平方米户型做出约 5.75 米宽厅。

● 精装交付省心：精装评分 9.75，采用科勒、老板、金牌等一线部品，并配置防雾镜、厨卫感应灯等细节，规避北方冬季自装的现实难题，拎包入住本身就是差异化的交付语言。

● 生态与教育双标签：约 13 万平方米天空公园（挑高约 11 米）形成最强记忆点，生态评分 9.29；配建幼儿园并规划九年一贯制学校，教育评分 9.75 并列组内第 1。

● 主城成熟地段：三环内主城，无缝衔接乐松、安埠、会展三大商圈，3 公里内覆盖第五医院、省医院等三甲资源，医疗评分 8.43，自住确定性强、流通性更稳。

5.3 主要短板

● 配套兑现滞后于销售：天空公园实为地铁车辆段上盖的盖板空间，开放进度慢于销售承诺；规划学校仍在推进，划片须以教育部门当年公示为准，是业主端最集中的关注点。

● TOD 便利未落地：地铁 3 号线尚在推进、5 号线为规划，现状主要依靠社区巴士与自驾，交通维度评分仅 5.49，概念与实际体验存在落差。

● 社区与商业配套偏弱：社区配套评分 6.00、商业配套 6.23，约 1.5 万平方米社区商街招商节奏偏慢，缺少步行可达的大型商业，日常消费依赖外溢。

● 车位与绿化承压：车位约 1403 个，按全盘 4842 户口径户均不足 0.3 个；绿化率 30% 与“公园大盘”心智存在落差，冬季景观体感偏弱。

● 区域库存压制弹性：香坊区库存约 11879 套、去化周期约 39 个月，价格自开盘约 10000 元/平方米回落至成交均价约 9544 元/平方米，短期价格弹性不足，宜以自住需求为先。

5.4 置业建议

● 看重品牌与低密的刚改家庭：优先考虑本案，约 88—143 平方米精装现房与 1.73 容积率、天空公园的组合在板块内缺乏直接替代；签约前应核实规划学校与公园的兑现节点、当年学区划片口径及精装部品清单。

● 追求即买即住与配套确定性：可比较万科·金域悦府（万科品牌、鲸鱼公园与会所、艺术商街三大自建配套，但处尾盘且得房率偏低）与置信·澜悦东方（近地铁 3 号线劳动公园站、成熟社区，但房龄约 8—9 年）。

● 通勤优先的刚需客群：可比较腾益健康城（哈平路主干道、紧邻三甲医院、现房低总价，但容积率 3.5、车位配比约 1:0.2）与洋海宸月府（低密洋房、紧邻地铁 3 号线，但体量小、配套弱）。

● 关注生态与景观：新松·玺樾府（森林植物园旁精装现房）与融创公园壹号（中国亭园旁、二环内、双地铁在建）可作补充比较，但两者容积率均接近 2.9—3.0，密度偏高。

● 投资型需求：本案品牌口碑与学区刚性需求构成租赁与流通支撑，但区域去化周期长、短期增值弹性有限，宜以租金回报率与配套兑现进度作为核心判断依据。

说明：本报告所涉价格、户型、学区、配套与交付信息均有时效性，具体以政府公示、开发企业及售楼处最新口径为准。