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克而瑞好房点评网 王鹰 2026-11-10 12:53 2334阅读
洲际花园在固定8盘竞品组的公开四维综合测评中得6.46分、列第6位，呈“区域强、本体兑现弱”：区域价值7.28分第1、教育资源9.75分第1、价值潜力8.94分第1；市场口碑4.62分第8、项目价值5.31分第7。
换到七维居住价值口径，品牌、产品力、设计、配套四项合计权重65%均不占优，校区与未来发展虽领先但合计仅20%，按自住逻辑难以进入前列。两套排行回答的是两个不同问题，不可相互替代。
项目本质是“群力东成熟地段＋现房确定性＋纯大平层圈层”，而非品牌与产品溢价型资产；适配预算约300—450万元、重教育资源覆盖与城市界面、能接受毛坯的高净值改善家庭。
各盘综合分来自以该盘为主体的公开测评，属同一竞品组但非同一发布批次，个别名次重复系口径差异；本报告不拼接绝对榜、不对未披露项补分。
公开综合测评采用四维框架（区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑）并辅以八项单项打分，既含居住属性，也吸收价格、去化与市场预期；本报告七维模型聚焦自住决策，权重固定如下，仅用于解释相对位置，不重新为8盘打七维总分。
维度 | 权重 | 评价重点 |
品牌 | 15% | 开发主体信用、交付履历、物业体系与口碑沉淀 |
产品力 | 20% | 户型梯度、精装标准、得房率、空间尺度与交付状态 |
设计 | 15% | 容积率、绿化、密度、立面与公区、产品代际 |
配套 | 15% | 商业、医疗、生态与社区自有配套的完备度与兑现度 |
区域交通 | 15% | 地铁、公交、主干道通达性及步行可达性 |
校区 | 10% | 教育资源覆盖、学校层级与当年划片确定性 |
未来发展 | 10% | 板块能级、政策叠加、交付确定性与资产流动性 |
注：综合分＝各维度得分×对应权重之和；未获得8盘同榜、同口径的七维原始数据时只作定性对比，不伪造分数。
固定8盘为：洲际花园、中海·天誉、凯利汽车欢乐小镇、汇智东方悦、外滩1898、旭辉·宝宇铂辰府、汇智欣悦府、汇智中心项目。选取遵循三项标准：同板块（道里区群力及群力东辐射范围）、同客群（主城改善与品质型住宅）、价格带重叠（约1.2万—1.6万元/㎡、约80万—450万元总价）。公开测评属“相邻对标”，组内第6不等于全市第6。
项目 | 公开信息 |
位置 | 道里区群力东，朗江路与群力第一大道交口 |
开发主体 | 哈尔滨京洋房地产开发有限公司（2023年成立，注册资本2000万元，未见公开的既往交付履历） |
规模 | 占地约2.09万㎡、总建面约7.29万㎡；地上建面约5.22万㎡中，住宅约2.67万㎡、酒店及宴会商业约2.55万㎡ |
产品 | 2栋24层高层、共120户；201—445㎡纯大平层6种户型，全系毛坯；2梯2户（部分配独立前厅），层高2.9米 |
核心指标 | 容积率2.5、绿化率30%、车位约375个（约1:1.25） |
关键节点 | 2023年11月摘牌（总价2.10亿元、楼面价4023元/㎡）；2025年5月取证；2026年6—7月现房交付，现为现房销售 |
价格口径 | 公开页面参考均价约15533元/㎡，渠道另有约12323—15500元/㎡多口径报价，以一房一价为准 |
配套状态 | 配建五星级酒店及宴会中心，开业时间与业主权益未见披露；物业体系与品牌合作方未见明确披露 |
一句话定性：小体量、纯大平层、住宅与酒店宴会混合的综合体，用面积筛选圈层，但也把全部货量押在需求最薄的塔尖段。
分数降序参考序 | 项目 | 公开综合分 | 单篇披露名次 | 结构性特征 |
1 | 汇智东方悦 | 未见披露 | 第1（同组测评文列其榜首） | 板块内综合表现居前，具体分数未见披露 |
2 | 旭辉·宝宇铂辰府 | 7.67 | 第2 | 区域价值8.38、市场口碑7.75、项目价值7.02 |
3 | 中海·天誉 | 6.97 | 第2（另一批次口径） | 市场口碑9.42、社区配套8.85、实景现房 |
4 | 汇智中心项目 | 6.75 | 第4 | 交通便利度9.75、区域价值7.15、项目价值6.81 |
5 | 汇智欣悦府 | 6.70 | 第5 | 生活配套9.4、教育资源9.8、精装9.8 |
6 | 洲际花园 | 6.46 | 第6 | 区域价值7.28、市场表现7.45；口碑4.62、项目价值5.31 |
7 | 外滩1898 | 6.43 | 第7 | 市场表现8.21、价格合理性9.75、物业口碑突出 |
8 | 凯利汽车欢乐小镇 | 6.36 | 第7（另一批次口径） | 项目价值7.26、医疗配套8.9、社区配套9.6 |
注：各盘分数取自以该盘为主体的公开测评，属同一竞品组但非同一发布批次；“第2”“第7”名次重复及个别分项“第1”并列，系不同批次的组内排序差异。参考序仅按已披露分数降序排列，不构成官方合并榜单；汇智东方悦具体分数未见披露，不补分。
测评维度 | 得分 | 组内位次 | 判读 |
综合测评 | 6.46 | 第6 | 中下游；优势集中于区位与市场动能，产品兑现与品牌信任度拖累 |
区域价值 | 7.28 | 第1 | 地段与教育均约9.8分居首，生态5.3分拉低均值 |
市场表现 | 7.45 | 第3 | 价值潜力8.94第1、价格合理性7.7；销售情况5.72偏低 |
项目价值 | 5.31 | 第7 | 社区规模8.53为唯一亮点；得房率4.32、容积率4.07、精装4.07、绿化率4.25均低于豪宅参照线 |
市场口碑 | 4.62 | 第8 | 开发主体信息、物业体系、业主评价三项均低于4.1分 |
教育资源 | 9.75 | 第1 | 3公里内107所幼儿园、34所小学、41所中学，含经纬小学、哈三中等 |
价值潜力 | 8.94 | 第1 | 道里区成熟界面与临空、自贸政策叠加形成长期支撑 |
交通便利度 | 6.22 | 第3 | 3公里内17座地铁站、1公里内36个公交站；步行可达性未验证 |
生活配套 | 6.45 | 第5 | 步行范围仅基础生活服务，大型高端商业需车程10分钟以上 |
社区配套 | 5.27 | 第7 | 会所、恒温泳池、专业健身房等配置未见披露 |
注：四维与八项为不同层级口径，部分分项参与四维构成，不重复相加。
判读：第6位不是“各项均衡”，而是区域价值与市场表现两项拉高、口碑与项目价值两项压低的结果。项目“值得关注”来自城市资源，“没有更靠前”来自本体兑现与信任不足。
维度 | 权重 | 洲际位置 | 关键依据 | 竞品参照 |
品牌 | 15% | 偏弱 | 市场口碑4.62第8；开发主体为本地项目公司，物业品牌、交付履历与业主评价沉淀未见披露 | 旭辉·宝宇铂辰府口碑7.75、汇智欣悦府7.00、中海·天誉口碑9.42居前 |
产品力 | 20% | 偏弱 | 项目价值5.31第7；得房率4.32、精装4.07、容积率4.07、绿化率4.25均低于基准；社区规模8.53为唯一亮点 | 凯利项目价值7.26、旭辉7.02、汇智中心6.81；汇智欣悦府精装9.8 |
设计 | 15% | 居中偏弱 | 120户、2梯2户、层高2.9米、不做高低配；但全系毛坯、201—445㎡单一大面积段，无小面积走量产品，绿化率30%低于豪宅45%参照线 | 竞品在精装配置与户型梯度上更完整：旭辉精装7.89、得房率6.82 |
配套 | 15% | 居中偏弱 | 生活配套6.45第5、社区配套5.27第7；酒店宴会中心属待兑现配套，不作已运营计分；高端商业需车程10分钟以上 | 汇智欣悦府生活配套9.4、凯利社区配套9.6（依托外部商业）、外滩1898价格合理性9.75 |
区域交通 | 15% | 相对靠前 | 交通便利度6.22第3；1公里内36个公交站、3公里内17座地铁站，但“3公里内”不等于步行可达，临主干道存在噪音干扰 | 汇智中心9.75（站点约200米）、汇智欣悦府8.4、旭辉8.34；中海·天誉5.38 |
校区 | 10% | 领先但非承诺 | 教育资源9.75第1，周边优质校密集；周边学校数量不等于当年划片，须以官方公示为准 | 汇智欣悦府教育资源9.8（另一批次口径）；凯利4.1、外滩4.07偏弱 |
未来发展 | 10% | 领先但受约束 | 价值潜力8.94第1、现房交付降低等待风险；制约在销售情况5.72、价格多口径失序、200㎡以上需求池偏薄（供求比约4.41）、酒店与物业待兑现 | 外滩7.72、凯利8.5（不同批次）；旭辉4.63、汇智中心4.07、汇智欣悦府5.4 |
注：竞品分数取自各自公开测评页，分项名次为各篇组内排序，跨批次不作并列比较；未见披露项不补分。
小结：七维中洲际仅在校区、未来发展、区域交通三项占优，前两项权重合计仅20%；品牌与产品力合计35%权重均处组内末段，设计、配套合计30%亦不占优。优势来自外部资源，短板来自项目本体，这是两套排行位次逻辑出现差异的根本原因。
四维口径把区域公共资源与市场动能计入总分：地段、教育、价值潜力三项高分，足以把项目托到组内中游（6.46分、第6）。
七维口径把65%权重放在品牌、产品力、设计、配套等本体兑现上：精装、得房率、绿化率、社区配套与口碑的短板被放大，按自住逻辑难以进入前列。
分差不可当作价值差：可确认的洲际6.46分与中海·天誉6.97分相差0.51分，但其余六盘非同批次数据，无法复算中位数与离散度；本报告不重新打榜，也不给出“逆序”结论。
适配客群：预算约300—450万元、重视群力东成熟界面与教育资源覆盖的本地改善家庭；偏好120户小体量、201—257㎡大平层、希望规避期房等待的现房买家；不依赖高频地铁通勤、可自行承担毛坯装修与长期持有成本的家庭。
需审慎客群：依赖品牌与物业背书、要求精装即住、把“周边名校”等同于确定入学、或以短期出租回报为目标的买家；对生态静谧性与高端商业步行可达性有刚性要求者亦需谨慎（绿化率30%、生态评价5.3分、临主干道噪音）。
核实事项 | 应取得的书面或现场证据 |
开发主体与物业 | 营业执照、开发资质、项目五证、既往交付项目；物业合同、服务等级、收费构成与人员配置 |
价格与房源 | 官方一房一价、楼层差价，以及装修、税费、车位计入后的真实总成本 |
车位与动线 | 约375个车位的产权或人防性质、住宅配比、访客车位与酒店宴会车流组织 |
校区划片 | 当年招生政策、户籍与房产条件、对应学校的官方公示 |
现场体验 | 临朗江路、群力第一大道不同楼层昼夜噪音实测；最近公园入口的实际步行距离 |
酒店与业主权益 | 运营主体、开业时间、业主会籍与预约规则、收费标准及开放边界 |
全文事实与分数均取自克而瑞好房点评网公开测评及公开信息，未披露项统一标注、不推算、不补分；各盘数据存在发布批次差异，跨篇名次不作绝对化处理。
价格、校区划片、交付节点、酒店开业与物业标准均以官方公示、合同约定及售楼处一房一价为准；本报告为置业比较参考，不构成投资建议或入学承诺。
