在上海浦东的置业版图中，森兰板块一直备受关注。这里拥有上海主城罕见的262公顷绿地和70公顷水域，形成了成熟的国际社区氛围，并汇聚了六师附小、进才森兰中学等优质教育资源。然而，过去近三年，森兰新房市场供应较少，让许多改善型家庭期待已久。

2026年，越秀地产推出“天屿”项目，为市场注入了新活力。从9月首开147套房源获得较高关注度，到10月二批次加推再次吸引众多客户咨询，越秀·天屿的市场表现印证了其吸引力。今天，我们深入剖析这个位于森兰辐射圈的项目，看看它有哪些亮点。

❀ 地段与配套：成熟生活的“确定性”

对于改善型家庭而言，配套的成熟度往往比规划蓝图更具吸引力。越秀·天屿位于浦东新区高桥、高行板块，紧邻森兰国际社区核心辐射圈。

在交通方面，项目邻近轨道交通6号线洲海路站，步行距离约900米，可便捷通达陆家嘴及世纪大道。此外，在建的地铁21号线未来将串联张江科学城、迪士尼等浦东核心产业区，为在张江、金桥工作的精英人群提供了高效的通勤选择。

商业与生活配套是森兰板块的优势之一。森兰花园城、森兰商都、阳光天地等已运营的商业综合体环伺周边，日常购物、餐饮娱乐较为便利。教育方面，六师附小芳菲校区、进才森兰实验中学等优质公办资源构成了良好的教育环境。需要注意的是，新房交付后的具体对口学校需以当年教育部门公布为准，但板块内整体的教育氛围较为浓厚。

❋ 产品革新：5.3米全域抬板的创新设计

如果说地段是基础，那么产品力就是越秀·天屿的一大特色。作为浦东较早采用新规设计的住宅项目，其在社区规划上做出了具有辨识度的尝试。

项目采用了5.3米全域抬板设计。这意味着整个社区地面被整体抬高，住宅首层的实际标高相当于传统楼盘的3至5层。这一设计带来了以下几方面特点：

• ✦人车分流：

  机动车通行、停放及设备房主要置于板下，地面空间更多留给行人和景观。

• ✦改善低区采光：

  抬高地势有助于减少周边遮挡，提升低楼层的通风与采光条件。

• ✦立体景观体验：

  利用高差打造了下沉庭院和约2860平方米的会所体系，包含恒温泳池、健身区等，形成了丰富的立体生态空间。

在社区细节上，项目坚持两梯两户、无连廊设计，每户拥有独立电梯厅，提升了归家的私密性。这种配置在同价位竞品中具有一定竞争力，契合改善客群对隐私和品质的需求。

✿ 户型解析：高实得率下的空间利用

越秀·天屿通过新规设计，实现了约86%—95%的较高实得率。目前主推建面约105—141平方米的三至四房户型，覆盖了刚改到深度改善的需求。

建面约105平方米三房两厅两卫

这是项目的入门级户型，功能布局紧凑。采用经典的“飞机户型”布局，客餐厅一体化，南北通透。三开间朝南，主卧配备套房设计，双阳台配置增加了生活便利性。部分户型南向设有花池，可作为拓展空间，提升了实用面积。对于三口之家或新婚夫妇，这是一个兼顾舒适与总价控制的选择。

建面约127平方米四房两厅两卫

这款户型展现了面宽优势。四开间朝南，南向总面宽约13.3米，客厅开间达到约6.6米。这种尺度通常出现在更大面积的产品中。客厅与南次卧之间采用非承重墙设计，可根据家庭需求灵活调整，既适合有二胎的家庭，也满足了居家办公的需求。独立电梯厅和多阳台设计，提升了居住体验。

建面约141平方米四房两厅三卫

作为改善户型，141平方米版本采用了双套房设计，适合三代同堂居住，互不干扰。大面宽、短进深的布局保证了全屋的采光与通风。配合大面积飘窗和阳台赠送，空间感较强，满足了家庭对居住品质的追求。

❀ 市场表现与置业建议

越秀·天屿的市场关注度高，与其所处的地段和产品特点密切相关。在森兰板块新房供应较少的背景下，其约7.3万—7.5万元/平方米的备案均价，相较于周边次新房及一江之隔杨浦滨江的新盘，具有一定的参考意义。首开成交金额超12.36亿元，网签率稳步提升，反映了市场对其价值的认可。

当然，选择越秀·天屿也需要理性看待。项目容积率2.5，车位配比1:1.2，对于多车家庭可能需要提前规划。此外，虽然周边配套成熟，但部分在建交通线路和商业体仍需时间完善。

总体而言，越秀·天屿凭借“地段+产品+品牌”的组合，成为了2026年浦东改善市场的一个关注焦点。如果你是在张江、金桥或外高桥工作的改善型家庭，看重子女教育、社区品质以及生活的便利性，那么越秀·天屿是一个值得了解的选项。在当前房源逐步去化的情况下，建议有意向的购房者及时前往售楼处，了解最新剩余房源及一房一价信息。