上海内中环之间，北蔡又有新房要来了。

近日，浦发北蔡C2-11地块正式定名“浦发芳园”，项目样板间已开放。

预计推出约131套商品住宅，主力户型建面约110-135㎡，主打三房改善产品，预计总价在千万级。

这是花木板块断供十年后，首个3.5代宅的新房项目，两梯两户、无连廊设计，户型实得率约90%-95%。

从目前披露的信息来看，项目主力户型为建面约110㎡和135㎡，均为三房设计。

110㎡户型

3房2厅2卫，入户设置约6㎡前厅，南向面宽约11.15米。

客餐厅采用一体化设计，面积约32㎡，连接约4.2米宽的阳台。主卧面宽约3.85米，并设置约8米转角飘窗。

三间卧室分区布置，整体空间利用率较高，实得率约90%。

135㎡户型

同样是3房2厅，但增加到了3卫，入户前厅约7㎡，南向面宽达到约16.2米，三间卧室全部朝南。

公区采用LDKB一体化设计，面积约45㎡，阳台面宽约6.2米。主卧面宽约3.9米，配有约7.3米转角飘窗，主卧和次卧分别配置独立卫浴。实得率约95%。

项目南侧就是同样由浦发开发的浦发莲园，去年4月首开入市，目前已网签78%，

主要剩余建面约133㎡、143㎡和193㎡的大户型在售，建面约100㎡的小户型基本售罄，成交总价主要在900万-1000万元级。

作为浦发莲园的兄弟盘，浦发芳园这次将产品面积段重新聚焦在110-135㎡。

相较于大面积段产品，千万级以内的总价门槛更容易覆盖周边改善客群，也有望承接浦发莲园小户型售罄后留下的需求。

这个价格可以作为浦发芳园未来入市的一个参照，但两者在产品规划、户型配置和楼栋布局上存在差异，最终定价仍要看项目自身的产品定位。

去年12月25日，上海市规划和自然资源局公示了北蔡培花社区Z000501单元C2-11地块的协议出让结果。

上海浦发御湾房地产开发有限公司以8.4476亿元拿下地块，折合楼面价约42516元/㎡。

整个地块占地约1.11万平方米，容积率1.79，却要同时容纳商品住宅、保障性租赁住房、酒店、商业和配套公建，中间还穿插一条内部道路。

整个社区的空间布局和实际居住体验是后续关注的重点。

2025年底，项目规划图公示。拟建1栋13F高层住宅、1栋14F高层住宅、1栋6F多层住宅保障房、5层酒店及商业、1幢4层配套公建用房等。

今年1-2月，项目已经拿到建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

项目公司法人和董事长为华立冲，公司由上海浦东新区房地产（集团）有限公司、上海北蔡资产管理有限公司、上海三林房地产开发经营有限公司分别持股70%、15%、15%。

从区位来看，浦发芳园位于北蔡老集镇范围，紧邻花木板块，处于内中环之间。距离7号线芳华路站约600米，东侧还有18号线芳芯路站，两条轨交线路为日常出行提供了便利。

周边商业、教育等配套也比较成熟。临近北蔡休闲广场、巴黎春天、龙阳广场等商圈；3公里范围内覆盖莲溪小学、北蔡中学等12所学校；距离上海市浦东医院1.8公里，临近北蔡社区卫生服务中心。